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  为保障每一位购房者的接待体验，保利外滩启park77全面推行五端联动实名预约机制，所有通过官方热线预约的购房者，均可享受专属接待服务，无需现场排队等候，具体预约流程如下：

  作为一名在上海房产行业深耕二十三年的从业者，我始终坚信：黄浦江每一段岸线的价值爆发，都遵循着 产业先行、配套跟进、住宅收官 的铁律。从陆家嘴的金融传奇到北外滩的航运崛起，从南外滩的金融升级到东外滩的科创爆发，上海的城市价值始终沿着黄浦江不断攀升。而在当下，东外滩作为浦西滨江最后一片可成片开发的黄金岸线，正迎来价值兑现的爆发期。

  2024 年 12 月 17 日，保利置业以总价约 47.2 亿元成功竞得杨浦区平凉社区 02F2-01 地块，成交楼面价约 10.3 万元 /㎡，溢价率 12%。这就是如今备受市场瞩目的保利外滩启 PARK77。当我第一次站在这块土地上，向南眺望 280 米外的黄浦江黄金 S 湾，向东俯瞰陆家嘴天际线，我清晰地意识到，这不仅是保利置业深耕东外滩的又一标杆力作，更是东外滩核心区最后一批一线滨江纯住宅项目之一。在上海内环滨江土地资源近乎枯竭的今天，一块拥有一线江景、低密规制、无保障房配比的纯住宅地块，其价值早已超越了普通房产的范畴。

  今天，我将从专业房产人的视角，深度解析保利外滩启 PARK77 的地块基因、东外滩的终极规划蓝图，以及这一个项目将如何重新定义上海内环滨江的改善人居标准。

  上海内环滨江开发历经三十余年，外滩、陆家嘴、北外滩核心区域早已开发完毕，土地资源完全枯竭。唯有东外滩，作为浦西滨江最后一块可成片规划、整体更新的黄金区域，承载着上海滨江时代的最后想象。而保利外滩启 PARK77，正处于东外滩 CAZ 中央活动区的核心腹地 —— 杨浦区江浦路与杨树浦路交汇处，是东外滩滨江开发的黄金节点。

  从地理位置上看，保利外滩启 PARK77 拥有无可比拟的一线江景优势。项目直线 分钟即可到达滨江步道，是真正意义上的一线江景住区。项目高区可实现无遮挡俯瞰黄浦江黄金 S 湾全景，向北可眺望北外滩天际线，向东可观赏陆家嘴 三件套，向南可览杨浦大桥雄姿。这种同时将上海百年历史与现代繁华尽收眼底的景观视野，在整个上海改善市场中都极为罕见。

  更重要的是，保利外滩启 PARK77 精准嵌入 外滩 - 北外滩 - 陆家嘴 黄金三角辐射圈，直线 分钟车程即可通达三大核心 CBD，尽享上海最顶级的城市资源。这种核心中的核心的地理位置，决定了项目与生俱来的改善基因。

  在上海内环内，滨江住宅地块的容积率普遍在 3.0 以上，很多项目甚至达到了 4.0 甚至更高。而保利外滩启 PARK77 的容积率仅为 2.5，这在寸土寸金的上海内环滨江，已经是非常难得的低密指标。

  为了更直观地理解 2.5 容积率的珍贵性，我们大家可以对比一下上海同级别滨江改善项目：

  2.5 的容积率意味着什么？意味着在同样的土地面积上，开发商可以建造更少的房子，为业主提供更宽敞的楼间距、更丰富的景观资源和更舒适的居住体验。正是因为有了这样的低密指标，保利外滩启 PARK77 才能在东外滩核心区打造出 小高层 + 高层 的纯低密产品组合，没有一点超高层住宅，这在整个上海内环滨江都是非常罕见的。

  除了一线江景和低容积率之外，保利外滩启 PARK77 还有一个让所有改善买家心动的特质：它是一块 无保障房、无自持要求、无商办混合 的纯住宅地块。

  在上海现行的土地出让政策下，几乎所有内环内住宅地块都会要求配建 5%-15% 的保障房，部分地块还会要求开发商自持特殊的比例的住宅和商办设施。这不仅会稀释社区的居住品质，还会导致社区圈层不够纯粹。而保利外滩启 PARK77 作为纯商品房地块，所有 268 套房源均面向市场销售，没有一点保障性住房，也没有商业人流的干扰，居住环境更加安静私密。

  项目总占地面积约 1.83 万平方米，总建筑面积约 4.58 万平方米，规划总户数仅 268 户，是一个非常纯粹的改善型社区。这在某种程度上预示着，未来社区的业主将全部是改善型购房者，圈层非常纯粹。对于追求生活质量和圈层纯粹性的改善人群来说，这一点尤为重要。

  此外，项目采用全人车分流设计，车位比高达 1:2.5，每户平均拥有 2.5 个车位，且 100% 配备超充桩，充分满足改善型家庭多辆车的泊车需求。地下车库采用精装修设计，配备了独立的入户大堂和电梯厅，直达入户，保证了业主的私密性和尊贵感。

  保利外滩启 PARK77 所在的地块，承载着百年杨浦滨江的工业文明记忆。这里曾经是上海近代工业的发源地，地块内保留了一栋百年历史的工业建筑 —— 原怡和纱厂的办公楼。怡和纱厂始建于 1895 年，是中国最早的外资纱厂之一，见证了上海近代工业的兴衰。

  保利置业在开发这一个项目时，充分尊重了地块的历史文脉，采用了 保护与更新并重 的开发理念。项目完整保留了这栋百年历史建筑，并将其改造为约 2000 平方米的社区会所和文化展示空间，既保留了历史记忆，又赋予了其新的功能。同时，项目的建筑规划设计也融入了工业元素，将百年工业文明与现代人居美学深层次地融合，打造出既具有历史底蕴又符合现代居住需求的顶级住宅产品。

  要真正理解保利外滩启 PARK77 的价值，就必须站在上海城市发展的战略高度，看清东外滩的未来规划。东外滩作为上海 一江一河 战略的核心承载板块，是上海市政府重点打造的 世界级滨水中央活动区 和 全球科创中心重要承载区。

  根据《杨浦区国民经济和社会持续健康发展第十五个五年规划纲要》，东外滩将按照 三年出形象、五年塑功能、十年基本建成 的战略节奏，打造成为 世界创新要素的交汇枢纽、历史未来交融的魅力水岸、卓越人才安居的海派社区。

  ：指八埭头核心区，将建设成为集商业、办公、文化、居住于一体的城市综合服务中心。

  ：指滨江生态休闲带、杨树浦路历史文化带和科创产业集聚带，三条带相互融合，共同打造宜居宜业宜游的滨水城区。

  ：指分布在滨江沿线的多个功能组团，包括科创研发组团、总部经济组团、文化创意组团和居住生活组团。

  保利外滩启 PARK77 正好位于滨江生态休闲带与科创产业集聚带的交汇处，既能够享受滨江的自然景观和休闲配套，又能够近距离感受科创产业的活力。这种独特的地理位置，让项目兼具了自然生态的静谧与现代都市的繁华。

  产业是一个区域发展的核心动力。与外滩的金融、陆家嘴的贸易不同，东外滩的产业定位非常清晰：以科学技术创新为引领，打造全球科创中心重要承载区。

  杨浦拥有复旦大学、同济大学、上海财经大学等 10 所高校、100 多家科研院所和 7 家国家级大学科技园，是上海科创资源最密集的区域之一。近年来，东外滩吸引了美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音集团上海滨江中心、中国节能・上海首座等一大批互联网巨头和科创企业总部入驻，形成了强大的产业集群效应。

  根据最新的工程进度，美团上海科技中心已经部分入驻，预计 2027 年全面建成；哔哩哔哩新世代产业园整体的结构已经封顶，预计 2026 年投入到正常的使用中；抖音集团上海滨江中心正在加快建设，预计 2028 年竣工。到 2030 年，东外滩将集聚 5000 家以上创新型企业，产业规模超过 5000 亿元，导入超 30 万高知高收入人口。这些高知高收入人群有着非常强的购买力和改善型居住需求，对居住品质和圈层纯粹性有着极高的要求。而保利外滩启 PARK77 作为东外滩核心区稀缺的一线滨江纯改善项目，将成为这些高净值人群的首选居住地。

  东外滩正在构建 地上 - 地面 - 地下 三位一体的立体交通网络，打造便捷高效的出行体系。

  轨道交通方面：保利外滩启 PARK77 周边已经有 18 号线 号线两条地铁线 号线江浦公园站直线 分钟即可到达；距离 4 号线杨树浦路站直线 分钟即可到达。通过这两条地铁线 站直达北外滩，交通十分便捷。此外，地铁 19 号线 号线是上海南北向的大动脉，建成后将串联起北外滩、陆家嘴、南外滩、世博、前滩等多个核心板块，逐步提升东外滩的交通便利性。

  道路交通方面：保利外滩启 PARK77 紧邻内环高架和杨树浦路，通过杨浦大桥、复兴东路隧道和大连路隧道可快速通达浦东。自驾出行，10 分钟可达陆家嘴，15 分钟可达人民广场，20 分钟可达虹桥枢纽，通勤效率极高。此外，东外滩还规划了多条地下道路和空中连廊，将实现人车分流，缓解地面交通压力。

  水上交通方面：项目距离秦皇岛路码头仅约 1 公里，可乘坐轮渡前往陆家嘴和北外滩，体验独特的黄浦江水上交通。

  东外滩的配套正在经历从 成熟 到 顶级 的全面升级，未来将成为内环滨江少有的 宜居、宜业、宜养 全能板块。

  商业配套方面：项目周边已经有宝龙旭辉广场、百联滨江购物中心、东方渔人码头等成熟商业配套，能够很好的满足业主的日常购物、餐饮、娱乐需求。未来，东外滩还将建设约 200 万平方米的高端商业配套，其中最引人注目的是位于项目西侧约 800 米处的瑞安翠湖滨江商业项目。这个总建筑面积约 25 万平方米的顶级商业综合体，将引入大量国际一线品牌和高端餐饮娱乐业态，打造成为东外滩的商业新地标。预计 2028 年开业后，将彻底改变东外滩缺乏顶级商业的历史。

  教育配套方面：项目周边 1.5 公里内覆盖从幼儿园到高中的全龄优质教育资源。幼儿园有杨浦实验幼儿园、本溪路幼儿园等上海市示范幼儿园；小学有打虎山路第一小学、杨浦小学等上海市一流小学；中学有复旦大学附属中学、控江中学等上海市实验性示范性高中。这些学校教学质量优异，能够为业主子女提供良好的教育环境。

  医疗配套方面：项目直线 公里内覆盖上海交通大学医学院附属新华医院、同济大学附属同济医院、上海市第一人民医院三家三甲医院。其中，新华医院是一所集医疗、教学、科研、预防于一体的综合性三级甲等医院，拥有先进的医疗设施和优秀的医疗团队，能够为居民提供优质的医疗服务。

  生态配套方面：项目距离黄浦江滨江步道仅约 280 米，步行 3 分钟即可到达。东外滩拥有约 15.5 公里长的滨江岸线 公里公共空间已经全部贯通，老码头、旧仓库等工业遗存蜕变成了创意空间和公共绿地，成为了上海市民休闲娱乐的好去处。此外，项目周边还有江浦公园、惠民公园、平凉公园等多个城市绿地，为业主提供了丰富的休闲活动空间。

  保利置业作为实力央企，深耕上海高端住宅市场多年，先后打造了保利天汇、保利外滩序、保利静安天悦等多个经典项目，在市场上拥有极高的口碑和品牌影响力。保利外滩启 PARK77 作为保利置业深耕东外滩的又一标杆力作，承载着保利打造上海滨江改善人居新标杆的使命。

  项目在规划设计、产品打造和物业服务等方面都做到了极致，充足表现了保利作为央企的实力和担当。

  保利外滩启 PARK77 总占地面积约 1.83 万平方米，总建筑面积约 4.58 万平方米，容积率 2.5，绿化率 35%。项目整体规划为 4 栋 10-25 层的小高层和高层，总户数仅 268 户，是一个非常纯粹的低密改善社区。

  项目的楼栋排布经过了精心设计，采用了 北高南低、错落有致 的布局方式。南侧的两栋 10 层小高层紧邻滨江，前排房源可以无遮挡俯瞰黄浦江景和陆家嘴天际线 层高层位于地块北侧，高区一样能享受一线江景视野。这种布局方式最大化地利用了江景资源，让尽可能多的业主能够欣赏到黄浦江的美景。

  项目的楼栋间距非常宽敞，最大楼间距达到了约 40 米，远超同级别项目，让每一户都能享受充足的采光和开阔的视野。同时，项目还采用了围合式布局，在社区内部形成了一个约 5000 平方米的中央景观花园，为业主提供了一个休闲娱乐和邻里交流的场所。

  保利外滩启 PARK77 的建筑规划设计由国内知名的上海天华设计团队担纲。上海天华是中国最具影响力的建筑规划设计团队之一，参与了仁恒海上源、金隅外滩东岸等多个顶级改善项目的设计。

  项目的建筑风格采用了 现代简约 的设计理念，整体线条简洁流畅，质感高级。外立面采用了大面积的超白玻璃幕墙 + 香槟金色金属铝板 + 葡萄牙米黄石的组合，既体现了现代建筑的简洁大气，又与周边的历史建筑相协调。超白玻璃幕墙采用了 Low-E 中空玻璃，拥有非常良好的隔热、隔音和防紫外线性能；香槟金色金属线条则为建筑增添了轻奢质感；葡萄牙米黄石质地细腻，色泽温润，拥有非常良好的耐候性，能够让建筑历久弥新。

  项目的入户大堂采用了挑高设计，层高约 6 米，装修豪华大气，配备了沙发、茶几、艺术雕塑等设施，营造出尊崇的归家体验。每栋楼都配备了独立的入户大堂和电梯厅，保证了业主的私密性和尊贵感。

  保利外滩启 PARK77 的景观设计由国际知名的奥雅设计团队担纲。奥雅设计是中国顶尖的景观设计企业之一，参与了深圳华侨城、上海仁恒河滨城等多个知名项目的景观设计。

  项目的景观设计以 滨江森居 为理念，打造了 一轴、两环、多节点 的景观结构。一轴 是指贯穿社区南北的中央景观轴，从社区主入口一直延伸到社区内部。中央景观轴上设置了镜面水景、艺术雕塑、阳光草坪、休闲廊架等多个景观节点，搭配全冠移植的香樟、银杏、桂花等成年乔木，形成了层次丰富、四季有景的生态园林。

  两环 是指环绕社区的健康慢跑道和景观漫步道。健康慢跑道采用了专业的塑胶材质，为业主提供了舒适的跑步环境。景观漫步道则串联起了社区内的各个景观节点，让业主在散步的同时能够欣赏到美丽的园林景观。

  多节点 是指分布在社区各个角落的景观节点，包括儿童活动区、老年活动区、健身区、休闲区等，满足了不同年龄段业主的活动需求。此外，项目还在社区内部打造了多个主题庭院，分别以 春、夏、秋、冬 为主题，种植了不同季节的花卉和植物，营造出 一步一景，四季不同 的景观效果。

  保利外滩启 PARK77 的户型设计非常纯粹，全部是面向改善型人群的大户型产品，户型区间覆盖 143-280㎡，包括三房两厅两卫、四房两厅三卫、五房两厅四卫等多种户型，能够很好的满足不同家庭的改善需求。

  所有户型均采用了大面宽、短进深的设计理念，保证了充足的采光和通风。同时，项目全系标配一梯一户，每户均享有独立电梯厅，保障了归家的私密性与仪式感。此外，项目还通过独立电梯厅、全屋飘窗等空间赠送，有效提升了实际使用面积，得房率约 82%。

  建面约 143㎡三房两厅两卫户型：这是项目的入门级产品，也是最受喜爱的户型之一。户型采用了经典的飞机户型布局，三开间朝南，南向面宽约 11.2 米。LDKB 一体化设计，客厅面宽约 4.5 米，通透大气。主卧套房面积约 28㎡，配备独立卫浴和步入式衣帽间，私密性强。

  建面约 180㎡四房两厅三卫户型：这是项目的主力户型。四开间朝南，南向面宽约 14.8 米，7.2 米横厅设计，270° 转角飘窗，视野震撼。双主卧套房设计，独立卫浴 + 衣帽间 + 观景飘窗，全龄居住适配。中西双厨 + 独立家政间，功能分区合理，大家庭优选。

  建面约 220㎡四房两厅三卫户型：属于进阶改善户型。约 16.5 米超大面宽，四开间朝南，全明格局。LDKB 一体化大方厅设计，全景落地窗搭配环幕飘窗，将浦江盛景、社区园林尽收眼底。独立书房、中西双厨、豪华主卧套间一应俱全，兼顾居家办公、商务社交与日常居住。

  建面约 280㎡五房两厅四卫户型：这是项目的顶奢户型，仅少量席位。五开间朝南设计，超大横厅格局，全屋空间通透敞亮。独立保姆间、多套房设计，满足塔尖人群终极置业需求。高区户型可以无遮挡观赏黄浦江景和陆家嘴天际线，视野非常震撼。

  保利外滩启 PARK77 采用全屋精装交付，精装标准约 12000 元 /㎡，全部采用国际一线品牌，从橱柜、卫浴、家电到地板、墙面、门窗，每一处细节都精挑细选，品质有保障。

  厨房系统：橱柜采用德国柏丽品牌，厨电采用嘉格纳四件套（燃气灶、油烟机、洗碗机、烤箱）。水槽和龙头采用德国铂浪高品牌，配备怡口全屋净水软水系统和摩恩垃圾粉碎机。

  卫浴系统：卫浴采用劳芬和唯宝品牌，龙头和花洒采用德国汉斯格雅和当代品牌。主卫配备双台盆和嵌入式浴缸，次卫配备淋浴间。

  客餐厅系统：地面采用天然石材拼花，墙面采用木饰面 + 石材，顶面采用立邦无机涂料（丝绸艺术漆）。背景墙采用木饰面 + 石材 + 金属，飘窗采用天然石材。

  卧室系统：地面采用圣象实木复合地板，墙面采用特普丽墙布，顶面采用立邦无机涂料（丝绸艺术漆）。主卧背景墙采用皮革 + 木饰面造型 + 壁龛柜，卧室门为定制木饰面门。

  入户系统：进户门采用朗意铸铝门，进户门锁采用德国格屋品牌。玄关柜和收纳柜为定制，内置除臭烘干系统。

  此外，项目还配备了大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统三大件，同时还配备了华为智能全屋系统，业主能够最终靠手机控制家里的灯光、空调、窗帘等设备，实现智能化生活。

  项目的会所由地块内保留的百年历史建筑改造而成，总面积约 2000 平方米，设置了恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、雪茄吧、儿童活动区等功能空间。会所采用了精装修设计，保留了历史建筑的原有风貌，同时融入了现代设计元素，为业主提供了一个独特的高端社交和休闲场所。

  物业服务方面，保利外滩启 PARK77 由保利物业提供顶级的物业服务。保利物业是国家一级资质物业服务企业，拥有多年的高端住宅物业服务经验。项目将为业主提供 24 小时管家式服务，包括安保、保洁、维修、代收快递、家政服务等。此外，保利物业还将为业主提供定制化的服务，如私人宴会策划、旅行安排、医疗咨询等，让业主享受尊贵、便捷的生活。

  在当前的房地产市场环境下，什么样的房子最值得投资？我的答案始终是：占据城市核心资源、拥有成熟的配套体系、由品牌开发商打造的纯改善型住宅。而保利外滩启 PARK77，正好完美符合这三个条件。

  在上海内环内，一线滨江纯住宅地块本来就非常稀缺，而能够拥有 2.5 低容积率、无保障房配比的一线滨江纯改善地块更是绝无仅有。随着东外滩开发的不断推进，核心区的住宅用地已经慢慢的变少。保利外滩启 PARK77 作为东外滩核心区最后一批一线滨江纯改善项目之一，其稀缺性不言而喻。

  此外，项目的 小高层 + 高层 产品组合在上海改善市场中也是非常罕见的。由于受到容积率和建筑高度的限制，未来上海将很难再有新的纯小高层社区获批。这在某种程度上预示着，保利外滩启 PARK77 的小高层产品，将成为上海市场上 卖一套少一套 的优质资产。

  未来 3-5 年，将是东外滩规划集中兑现的关键时期。瑞安翠湖滨江商业项目将开业，美团、哔哩哔哩、抖音等企业总部将陆续建成投入到正常的使用中，地铁 19 号线将通车，滨江公共空间将加强完善。随着这些重点项目的陆续建成，东外滩的城市形象、商业能级和产业实力都将得到质的提升，区域价值也将迎来爆发式增长。

  保利外滩启 PARK77 作为东外滩核心区的高品质住宅项目，将直接受益于区域的发展。根据历史经验，在区域规划集中兑现期，核心区的改善型住宅项目的升值速度往往会远超市场中等水准。例如，前滩在规划集中兑现期，核心区的住宅价格在短短几年内翻了一番。

  如前所述，东外滩正在全力发展科创产业，已经吸引了美团、哔哩哔哩、抖音等一大批互联网巨头和科创企业总部入驻。这一些企业带来了大量的高知高收入人口，他们有着非常强的购买力和改善型居住需求。

  根据有关数据，东外滩目前的就业人口约为 20 万人，预计到 2030 年将达到 40 万人。这些就业人口中，很大一部分是企业高管、互联网从业者和专业方面技术人员，他们的年收入普遍在 50 万元以上，很多人甚至超过了 100 万元。这些高净值人群对居住品质和圈层纯粹性有着极高的要求，而保利外滩启 PARK77 作为东外滩核心区稀缺的一线滨江纯改善项目，正好完美契合了他们的居住需求。

  在当前的房地产市场环境下，开发商的实力和信誉变得特别的重要。保利外滩启 PARK77 由保利置业开发建设，保利置业是世界 500 强企业中国保利集团的核心子企业，资金实力丰沛雄厚，开发经验比较丰富，能确保项目的顺利交付和品质。

  保利置业深耕上海多年，在市场上拥有良好的口碑和品牌影响力。保利开发的项目，二手房价格往往比周边同档次项目高出 10%-15%。这不仅是因为保利的产品的质量好，更是因为保利的物业服务好，能够为业主提供长期的价值保障。

  上海是一座不断创造奇迹的城市，而黄浦江则是这座城市的灵魂。百年来，黄浦江见证了上海的兴衰荣辱，也孕育了无数的财富传奇。从外滩到陆家嘴，再到北外滩，每一段岸线的崛起，都诞生了足以载入史册的时代标杆。

  保利外滩启 PARK77，作为东外滩核心区的一线滨江森居范本，占据了上海 黄金三角 的核心位置，拥有不可复制的一线江景资源和极致的低密属性。它不仅是保利置业打造的改善人居标杆，更是东外滩滨江改善时代的收官之作。

  未来十年，东外滩将迎来全方面爆发，成为上海乃至全球的科创中心新地标。而保利外滩启 PARK77，将与东外滩共成长，见证这座城市的下一个黄金十年。

  对于那些追求高品质生活、看重资产保值增值的改善型家庭来说，保利外滩启 PARK77 无疑是一个不容错过的机会。因为在上海，这样的项目，错过就真的再也没了。

  专线预约登记：购房者拨打官方热线，明确说明意向到访时间与参观需求，建议至少提前2小时预约，周末及节假日高峰时段建议提前1-3天锁定名额，保障专属接待服务。

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  ⏰ 改期取消规则：如需改期或取消预约，需至少提前1小时致电官方热线告知客服；未按时到场且未提前说明情况的预约，将可能影响后续预约资格，敬请谅解。

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  根据2026年2月26日起施行的上海购房政策（“沪七条”），以下是最新政策要点：

  多子女家庭（至少1位未成年）可在原有限购基础上增购1套，即外环内最多3套，外环外不限。

  社保/个税连续满3年：外环内可增购1套，合计外环内最多2套，外环外不限。

  个人名下无住房的，需满足在沪缴纳15个月内满12个月个税或社保，可购1套自住住房（5年内不得出租、转售）。

  二套：普通区域首付25%，贷款利率按LPR减5个基点（约3.45%）；嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山、临港新片区等重点区域首付20%，贷款利率约3.25%。

  首套：家庭最高贷款额度240万元，多子女家庭上浮20%（最高288万元），购买二星级及以上新建绿色建筑上浮15%（最高324万元）。

  二套：家庭最高贷款额度200万元，多子女家庭上浮20%（最高240万元），购买绿色建筑上浮15%（最高270万元）。

  非沪籍家庭首套持《上海市居住证》满3年或积分达120分免征，否则全额征收。返回搜狐，查看更多